Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması bir taşınmazın mülkiyet durumunun uzun süre belirsiz kalmaması bakımından öngörülmüş bir kurumdur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması kabul edilmiştir. Bu kapsamda Kanunun 712 ve 713.maddeleriyle kazandırıcı zamanaşımı olağan ve olağanüstü olarak ikiye ayrılmış ve zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün kılınmıştır.
Olağan Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması noktasında ilk durum olağan zamanaşımı ile kazanmadır. Bu kapsamda tapu sicilinde malik olarak görünmesine karşın, mülkiyet hakkına sahip olmayan bir kişi kanunda aranan sürenin geçmesi ile taşınmaz mülkiyetini kazanır. Geçen bu süreye olağan zamanaşımı denir.
Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesine göre geçerli bir sebep olmaksızın tapuda malik olarak görünen kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız aralıksız on yıl süre ve iyiniyetle sürdürürse bu yolla kazanılan mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Kanundaki tanımdan da anlaşılacağı üzere sadece belirli bir sürenin geçmesi mülkiyet hakkını kazanmak için yeterli değildir. Mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için ayrıca zilyetliğe ve iyiniyete ilişkin de birtakım şartlar öngörülmüştür.
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı İle Kazanılma Şartları
Bu kapsamda üç koşuldan bahsedilir;
1.Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması Gerekir.
Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması zorunludur. Ayrıca ifade edilmelidir ki, tapuya kayıtlı taşınmazlardan sadece özel mülkiyete tabi olanlar olağan zamanaşımı ile kazanılabilir. Başka bir ifadeyle devlete ait taşınmazların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
2.Tapuda Yolsuz Tescil Olmalıdır.
Olağan zamanaşımı yolu ile taşınmaz mülkiyetini kazanmak için gerekli bir diğer şart ise, taşınmaz mülkiyetini kazanacak kişinin her ne kadar mülkiyet hakkına sahip olmasa da tapuda malik olarak görünüyor olması zorunluluğudur. Başka bir ifadeyle tapuda yolsuz tescil söz konusu olmalıdır.
3.Davasız Aralıksız 10 Yıl Zilyet Olunmalıdır.
Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının son koşulu ise, zilyetliğe ilişkindir. Bu kapsamda olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için kişi, taşınmaza malik sıfatıyla davasız aralıksız on yıl müddetle zilyet olmalıdır.
Zilyetlik dolaylı şekilde de devam edebilir. Taşınmazın kiralanması durumunda kişi hala dolaylı da olsa malik sıfatıyla zilyet olacağından süre kesilmez. Ayrıca mülkiyet hakkı olmamasına karşın sicilde malik görünen kişi iyiniyetli olmalıdır. Başka bir ifadeyle bu kişi gerekli özeni göstermesine karşın mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmemelidir. Aksi halde TMK m.712’de ifade olunan iyiniyet şartı sağlamadığından olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet hakkını iktisap edemez.
Tapuda mülkiyet hakkı olmamasına karşın malik görünen kişi zamanaşımının dolmasıyla taşınmazın mülkiyet hakkını kendiliğinden kazanır. Zamanaşımının dolmasıyla tescil baştan beri geçerli hale gelir. Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanan malik taşınmazın mülkiyetini hâlihazırdaki sınırlamalarla beraber kazanır. Başka bir ifadeyle taşınmazın mülkiyeti varsa intifa, sükna, geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklarla birlikte geçer.
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanılma Şartları
Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması noktasında ikinci durum olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından uygulanacak hükümler taşınmazın kadastro durumuna göre değişir. Bu durumları üç başlıkta incelemek gerekir. Bunlar; kadastrosu yapılmış yerler, henüz kadastrosu yapılmamış yerler ve kadastro yapılırken taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasıdır.
Kadastrosu yapılmış yerlerde olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet hakkını kazanılması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713.maddesi uyarınca olur. Ancak söz konusu taşınmaz tapusuz ise bu taşınmazlar bakımından Kadastro Kanunu’nun 14.maddesi uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış yerler bakımından kadastro yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlar açısından TMK’nun 713.maddesi uygulanırken tapusuz taşınmazlar bakımından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesi uygulama alanı bulur.
Kadastrosu yapılırken ise, taşınmazı mülkiyetinin kazanılması bakımından kadastrosu yapılacak taşınmazın tapulu ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B maddesi tapusuz ise 14. maddesi uygulanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesinde Sayılan Şartlar
Hükümlerin uygulanışı bakımından genel çerçeveyi çizdikten sonra olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyeti kazanılmasının şartlarına vakıf olabilmek için Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine ve Kadastro Kanunu’na göz atmak gerekir.
Olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için,
1.Taşınmazın Mülkiyete Elverişli Bir Taşınmaz Olması Gerekir.
TMK’nun 713.maddesi ancak tapuya kayıtlı olmayan ya da tapuya kayıtlı olsa dahi tapudan maliki anlaşılamayan taşınmazlar bakımından uygulanır. Bu kapsamda tapuda maliki belli taşınmazlar bakımından olağanüstü zamanaşımı yoluyla iktisap mümkün değildir.
Olağanüstü zamanaşımı ile iktisap edilecek taşınmaz özel mülkiyete elverişli olmalıdır. Başka bir ifadeyle kamu malları olağanüstü zamanaşımıyla iktisap edilemez. Bu durumun tek istinası devletin hüküm ve tasarrufunda olmasına karşın kamu hizmetine özgülenmemiş yerlerin imar ve ihya edilmek suretiyle kazanılmasıdır.
2.Kişinin 20 Yıl Boyunca Taşınmaza Zilyet Olması Gerekir.
Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanacak kişi taşınmaza 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.
3.Mahkeme Tarafından İlan Yapılmış ve İlan Süresi İtirazsız Geçirilmiş Olmalıdır.
Tescil talebi sonrası mahkeme en üç defa ilan yapılmış olmalı ve bu tescil talebine herhangi bir itiraz olmamalıdır.
Kadastro Kanunu’nda Sayılan Şartlar
3402 sayılı Kadastro Kanunu’na göre tapuda kayıtlı kişi ya da mirasçılardan başka biri taşınmaza zilyet ise, taşınmazın zilyet adına tescil edilebilmesi için,
-Tapulama işlemini yapan memur huzurunda bu taşınmazı tapu dışı bir yolla kazandığını ortaya koyacak bilirkişi, belge ya da tanık gereklidir.
-Ayrıca zilyet taşınmaza davasız aralıksız en az 10 yıl zilyet olmalıdır.
Tapusuz taşınmazların nasıl tescil edileceği ise 14.maddede ifade olunmuştur. Buna göre,
-TMK’nun 713.maddesindeki şartların varlığı aranır.
-Ayrıca tescili istenen ve aynı kadastro çalışma alanına dâhil bir ya da daha fazla taşınmazın yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümü aşarsa zilyetlik Kanunda sayılan belgelerden biriyle ispat edilmelidir. Aksi halde bu ölçüleri aşan kısım için tescil yapılmaz.
Sonuç
Sonuç olarak bir taşınmazın olağan ya da olağanüstü zamanaşımı ile kazanılıp kazanılamayacağını bilebilmek için öncelikle taşınmaz tapuya kayıtlı mı, kayıtlıysa maliki tapudan anlaşılıyor mu, anlaşılamıyorsa malik gaip mi vb. soruların cevapları bulunarak taşınmazın hukuki statüsü belirlenmeli ve bu cevaplara göre bir yol haritası çizilmesi en mantıklı yol olacaktır.
