Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapu tashihi davası gibi çeşitli isimlerle anılan bu dava tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesi maksadıyla açılır. Yolsuz tescil, bir kişinin belirli bir taşınmaz üzerinde gerçeğe aykırı olarak tapuda mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sahibi görünmesi durumuna denir. Tapu kaydının düzeltilmesi davası ile gerçeğe aykırı olarak hak sahibi görünen kişinin kaydı tapu sicilinden silinir ve tapu kaydı gerçek hak sahibi adına tescil edilir. Yolsuz tescil durum söz konusu olduğunda tapu iptali ve tescil davasının en kısa sürede açılması gerçek hak sahibi bakımından büyük önem arz eder. Şöyle ki, davanın açılmasının geciktirilmesi halinde bazı sakıncalar söz konusu olur.
Yolsuz tescilin en büyük sakıncası, üçüncü kişilerin iyi tapu siciline güven ilkesi gereği tapudaki kayıt gerçeğe aykırı dahi olsa tapu kaydına güvenerek işlem yapmaları durumunda bu işlemin hukuken geçerli olmasıdır. Ayrıca, tapu sicilindeki yolsuz tescil sicilde yolsuz hak sahibi görünen kişiye bu taşınmazı TMK m.712 hükümlerince olağan zamanaşımı yoluyla kazanmasına imkân verebilir. Bu durumda da gerçek hak sahibinin hakkı tehlikeye girer. Aynı şekilde gerçekte hak sahibi olmasına karşın tapu sicilinde hak sahibi görünmeyen kişi taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz. Taşınmazı satamaz, kiralayamaz, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edemez.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, tapudaki tescil kaydının gerçeğe aykırı olmasına denir. Başka bir ifadeyle gerçekten başka birisi hak sahibi iken tapuda başka birinin hak sahibi görünmesi durumudur. Bu durum asıl hak sahibi bakımından oldukça sakıncalı bir durum olup yolsuz tescil sahibi gayrimenkulü iyi niyetli üçüncü kişiye satarsa asıl hak sahibi artık taşınmazın adına tescil edilmesini talep edemez. Bu sebeple yolsuz tescilin düzeltilmesi için tapu kaydının düzeltilmesi davası (tapu iptali ve tescil davası) açılmalıdır.
Tapudaki Yolsuz Tescil Nasıl Düzeltilir?
Yolsuz tescil çeşitli yollarla düzeltilebilir. Bunlar; tarafların anlaşması, tapu memurunun re’sen düzeltmesi ve mahkeme kararı ile düzeltmedir.
Tapu İptali ve Tescil Davası (Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası)
Tapuya yapılan tescilin dayanağı olan kurucu unsurların eksik ya da sakat olması sebebiyle TMK’nun 1025.maddesine dayanarak tapu kaydının düzeltilmesi talep edilebilir. Kurucu unsurlardaki eksiklik ya da sakatlık tescilin bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanma ya da hukuki sebepten yoksun olmasından kaynaklanabilir. Taşınmazın devrinde şekil eksikliği, ehliyetsizlik, muvazaa, sahte vekâletnameye dayanılarak işlemin yapılması gibi durumlar buna örnektir.
Düzeltme davası sadece tapu kaydına yolsuz yapılan tesciller için değil, tapu sicilinden yolsuz şekilde yapılan terkin (silme) ve değiştirme işlemleri için de açılabilir. Dava sonucu mahkemenin vereceği karar ile mülkiyet hükmen davacıya geçer. Mahkeme yolsuz tescilin iptaline ve tapunun gerçek hak sahibi davacı adına tesciline karar verir. Paylı mülkiyet ya da elbirliği ile mülkiyet durumunda Türk Medeni Kanununun 693/2 ve 702/4 maddelerince her bir paydaş tapu iptali ve tescil davası açmaya yetkilidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2012/1785, K. 2012/2199, T. 01.03.2012 kararında hazinenin de dava açmakta hukuki yararının olduğu kabul edilmiştir.
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar bakımından taşınmazın yöneticisi tapu kaydının düzeltilmesi davası açamaz. Aynı şekilde taşınmaz üzerinde kişisel hak sahibi kişilerin de bu davayı açmaya hakkı yoktur. Bu kapsamda kiracılar kişisel hak sahibi olduğundan tapu kaydının düzeltilmesi davası açamaz. Fakat yolsuz tescile konu taşınmazda kiracı sıfatıyla ikamet eden kişiler her ne kadar tapu iptali ve tescil davası açamayacaklarsa da yolsuz tescil sebebiyle hak sahibi görünen kişinin tahliye davası açması vb. durumlarda kişisel hak sahibi, tescilin yolsuz olduğunu ve davacının malik olmadığını ileri sürebilir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 31.12.1979 14213/15362)
Tapu Kaydının Anlaşma İle Düzeltilmesi
Tapu sicilinde yolsuz kayıtların düzeltilmesi için resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ile tapu kaydında düzeltme yapılabilir. Eğer yolsuz tescil sadece terkinle düzelecekse sicilde hak sahibi görünen kişinin talebi yeterlidir.
Tapu Sicilinin Tapu Memurunca Re’sen Düzeltilmesi
Tapuya yapılacak tescil için her türlü evrak hukuka uygun olmasına karşın tescil tapu memurunun hatası sonucu meydana gelmişse bu durumda Türk Medeni Kanununun 1027.maddesi uygulama alanı bulur. Tapu kütüğünde yapılacak düzeltme basit yazım hatasından kaynaklanmışsa Tapu Sicil Tüzüğü gereği tapu memuru re’sen bu işlemi yapar. Böyle bir düzeltme için mahkeme kararına lüzum yoktur.
Düzeltme basit bir yazım yanlışından değil de, hakkın varlığı ve içeriğini ilgilendiriyorsa bu halde tapu memuru kendiliğinden düzeltme yapamaz. Böyle bir durumda Tapu Sicil Tüzüğünün 35.maddesi gereği ilgililerin rızaları alınarak düzeltme işlemi yapılmalı ve bu durum yevmiye defterine kaydedilmelidir. İlgililerden biri dahi rıza göstermezse düzeltme yapılamaz. Böyle bir durumda tapu müdürü hazine avukatına dava açılması için bildirimde bulunur. Hazine avukatının olmadığı yerlerde tapu müdürü kendiliğinden dava açar.
Diğer Yolsuz Kayıtlar
4721 sayılı Türk Medeni Kanununda yolsuz tesciller dışındaki kayıtların durumuyla ilgili açık bir hüküm yoktur. Bu kapsamda taşınmazın özelliklerine ilişkin, ada, parsel, yüz ölçümü vb. yazım yanlışlıkları tapu memurunca kendiliğinden düzeltilir. Aynı şekilde tapu siciline tescil edilmiş bir kişisel hakkın tescili yolsuz ise, şerh verilen hak sahibinin tek taraflı beyanıyla terkin yapılabileceği gibi bunun için tapu kaydının düzeltilmesi davası da açılabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim Açabilir?
Türk Medeni Kanununun 1025/1. maddesine göre, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi, bir tescilin yolsuz olarak terkin edilmesi ya da değiştirilmesi durumlarından ayni hakkı zarar gören kişi bu davayı açma hakkına sahiptir. Başka bir ifadeyle örneğin gerçekte tapuda Ahmet adına tescil edilmesi gereken bir gayrimenkul yanlışlıkla Mehmet adına tescil edilmişse, bu durumda Ahmet’in tapu iptali ve tescil davası açma hakkı vardır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Türk Medeni Kanunun 1024/3 maddesine göre, tapu iptali ve tescil davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılabileceği gibi, ölmüşse onun külli haleflerine ya da bunlardan hak kazanan kötü niyetli (yolsuz tescili bilen) kişilere karşı da açılabilir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen üçüncü kişi taşınmazı açık arttırma ile iktisap etmiş olsa dahi ona karşı TMK m.1024 uyarınca tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 16.11.1989, 12342/13547) Taşınmazı tapu siciline güvenerek iyiniyetle kazanan kişilerin iyiniyeti korunacağından bu halde açılacak dava reddedilir. (TMK m.1023)
Bu durumu örneklemek gerekirse; taşınmazı halihazırda yolsuz olarak Ali adına tescil edilmiş olsun. Ali vefat etmiş ve gayrimenkul mirasçılarına miras kalmıştır. Aslında gayrimenkulde hak sahibi kişi Murat’tır. Murat bu durumda gayrimenkulü miras yoluyla devralan Ali’nin mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Aynı şekilde başka bir örnek vermek gerekirse; bu durumda Ali yolsuz tescil ile adına kayıtlı gayrimenkulü arkadaşı Mehmet’e satmış olsun. Mehmet gayrimenkulün yolsuz olarak Ali adına kayıtlı olduğundan haberdar olduğu için asıl hak sahibi Murat, taşınmaz Mehmet’e devrolsa dahi tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında İyi Niyetli 3.Kişi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 1023.maddesine göre, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapudaki yolsuz tescile güvenerek hak kazanmaları mümkündür. Tapu siciline güven ilkesi olarak da ifade edilen bu durumda tapudaki tescilin yolsuz ya da hukuka aykırı olduğunu bilmeyen bir kişi, tapudaki malik görünen kişiden taşınmazı devraldığında mülkiyet hakkını hukuka uygun şekilde kazanır. Bu aşamadan sonra taşınmaz üzerinde esas hak sahibinin hukuki iddiası tazminata dönüşür. Başka bir ifadeyle, gerçek hak sahibi, iyi niyetli üçüncü kişiden taşınmazın devrini isteyemez ve hukuken buna zorlayamaz.
Tapu İptali ve Tescil Davası Zamanaşımı
Tapu iptali ve tescil davası ayni hakka dayandığından zamanaşımı süresi yoktur. Bu dava her zaman açılabilir. Ancak yolsuz tescil ile tapuda hak sahibi görünen kişinin olağan zamanaşımı ile ayni hak kazanması durumunda dava reddedilir. Bu kapsamda davanın geciktirilmeden açılması taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibinin yararına olur.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Harç
Tapu iptali ve tescil davalarında harç nispidir. Başka bir ifadeyle harç taşınmazın değeri üzerinden ödenir. Ödenecek harç miktarı her yıl güncellenen Harçlar Kanunu’na göre belirlenir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Başka bir ifadeyle tapu iptali ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerin bağlı bulunduğu adliyede asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Yargıtay Kararları (Emsal Kararlar)
- Dava; tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki (kararın kesinleştiği 09.09.2014 tarihi ) karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden, bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 20. HD. E. 2017/7800, K. 2020/901, T. 20.2.2020)
- Somut olaya gelince; davacılara ait tapu kaydının kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun kısmen iptal edildiği, her ne kadar kıyıların özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de tapu kütüğünün davacılar adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK’nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur. Davacıların zararı, tapu iptal kararının kesinleştiği 06/05/2008 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması ve tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değerinin belirlenmesi gerekirken, dava konusu taşınmazın imar durumu araştırılmaksızın arsa olarak nitelendirilerek dava tarihi itibariyle tazminat miktarını belirleyen ve kanunen aranan şartları taşımayan bir mimar bir inşaat mühendisi bilirkişiden oluşan kurul raporunun hükme esas alınması doğru görülmemiştir. Kaldı ki taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle arsa niteliğinde olduğu kabul edilse dahi bilirkişi kurulunca bu tarihten sonra 04/05/2009 tarihinde satışı yapılan bir taşınmazın emsal olarak alınması da ayrı bir bozma nedenidir. (Yargıtay 20. HD. E. 2017/7799, K. 2020/838, T. 19.02.2020)
- Belirtilmelidir ki, yargılamanın seyri sırasında üçüncü kişilere devredilen dava konusu taşınmazlar bakımından 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu 125. maddesine göre davanın tazminata dönüştürüldüğü, halen davalılar adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazlar bakımından ise davanın iptal tescil olarak devam ettiği kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, üçüncü kişilere devredilmeyen dava konusu taşınmazlar bakımından iptal tescile karar verilmesi gerekirken asıl ve birleştirilen davada dava konusu bütün taşınmazlar bakımından tazminata hükmedilmesi doğru değildir. Diğer yandan davacılardan…’ın karar tarihinden sonra ölmesi nedeniyle bu aşamadan sonra mirasçılarının davaya devam edip etmeyeceklerinin tespit edilerek yargılamaya devam olunması; davalılardan …’in hükümlülük nedeniyle 03.04.2015 tarihinde kısıtlanıp dava dışı oğlu …’ın vasi olarak atandığının, vasi …’ın da hükümlülük nedeniyle kısıtlandığının, davalı …’in 07.03.2015 tarihinde cezaevinden firar ettiğinin bildirilmesi karşısında adı geçen davalının kısıtlılığının devam edip etmediğinin, devam ediyor ise vasisinin kim olduğunun tespit edilerek davaya dahil edilmek suretiyle yargılamanın sürdürülmesi gerektiğinin de göz önünde tutulması gerekmektedir. (Yargıtay 1. HD. E. 2016/17691, K. 2020/538, T. 04.02.2020)
Tapu İptali ve Tescil Davasında Avukat Desteği
Tapu iptali ve tescil davası yüksek meblağlı gayrimenkulleri ilgilendiren oldukça karmaşık bir dava türüdür. Tapu iptali ve tescil davaları zaman alan süreçler olduğundan yargılama sürecinin gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir. Bu sebeple bu davayı açma düşüncesinde olan hak sahiplerinin hukuki süreci başlatmadan önce mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukata danışmaları ve mümkünse bu davanın yürütülmesi için profesyonel destek almaları hak sahiplerinin menfaatlerine olacaktır.
