Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, TBK m.344 kapsamında kiraya veren ve kiracının yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedeli üzerinde uzlaşmamaları üzerine yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin tespitine ilişkin davadır. Kira tespit davası, kira sözleşmesinin günlük hayatımızda oynadığı rol düşünüldüğünde önemli bir dava türüdür. Şöyle ki, birçoğumuz konut ya da iş yeri ihtiyacımız için kira sözleşmesi yaparız. Bu kapsamda kira sözleşmeleri hayatımızın önemli bir parçasıdır ve kira sözleşmelerine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi, artış oranı vb. hususların açıklığa kavuşturulması büyük önem arz eder. Çoğu zaman kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi ya da artış oranıyla ilgili uyuşmazlık söz konusu olur. Bu kapsamda kanun koyucu günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biri olan kira sözleşmesini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda detaylıca düzenlemiştir. Kira tespit davasına ilişkin hükümler de bu kanun kapsamında 344 ila 346’ıncı maddelerde yerini almıştır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası ile belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için bir takım şartların bir arada olması aranır. Bu kapsamda kiraya veren yeni kira döneminin başlamasına en geç otuz gün kala tespit davasını açmalı ya da aynı süreye uyarak kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni kira döneminde artırılacağına dair hüküm varsa bu duruda yazılı bildirime gerek olmaz. Eğer kiraya veren bu şartları yerine getirmemişse, açılan davada belirlenen kira bedeli gelecek kira dönemi için geçerli olur.
Kira Tespit Davasını Kim Açar? Kiracı Kira Tespit Davası Açabilir Mi?
Kira tespit davası, uygulamada çoğu zaman kiraya veren tarafından açılır. Ancak hukuken kiracı tarafından da böyle bir davanın açılmasına engel yoktur. Böyle bir davanın açılabilmesi için ortada bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kiralanan boşaltılmış olsa da malik, boşaltma tarihine kadar kira bedelinin tespiti istemiyle dava açabilir.
TBK m.345’e göre, kira bedelinin tespitine ilişkin dava kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Kira tespit davası sonucu karar, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması ya da kiracının kiraya veren tarafından kira bedelinin yeni dönemde artırılacağı hususunda yazılı şekilde bilgilendirildiği takdirde yeni kira dönemi için de uygulanır.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa mevcut kira dönemi içinde açılan dava sonucu kira bedelinin artırım kararı, o kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olmasına karşın kiracı, yeni kira döneminde önceki kira dönemindeki kirayı öderse temerrüde düşer. Bu halde kiraya veren tahliye talepli icra takibi de dâhil olmak üzere kiracıyı tahliye etmek için yasal yollara başvurabilir. Bu şekilde kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Kira Tespit Davasında Kira Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?
Kira bedeli, taraflarca sözleşme serbestisi çerçevesinde kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamak koşuluyla serbestçe belirlenebilir. Bu belirleme kira sözleşmesinin başlangıcı içindir. Şöyle ki, kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen kira bedeli, kira ilişkisi devam ederken taraflarca keyfi olarak değiştirilemez. Özellikle kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kira bedelini keyfi olarak artıramaz. Kanun koyucu kiraya veren karşısında ekonomik olarak zayıf konumda olduğundan kiracıyı korumuş ve kira bedelinin kira sözleşmesi devam ederken artırılmasını belirli şartlara bağlamıştır.
Taraflar, kira bedelinin artırılması hususunda bir anlaşmaya varamamışlarsa hakim hakkaniyete göre kira bedelini belirler. Hakimin vereceği kararda artışın üst sınırını gene üretici fiyat endeksindeki artış belirler. Hakim, kira bedelinin bu orandan fazla artırılmasına karar veremez. Ayrıca eğer üretici fiyat endeksinde azalma söz konusu ise, hakim kira bedelini azaltmaya yetkilidir. Türk Borçlar Kanununu 344.maddesine göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yinelenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıl sonunda sonraki kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakim tarafında belirlenir. Hakim kira bedelini üretici fiyat endeksi ve emsal kira bedellerine bakarak hakkaniyete uygun olarak belirler.
Türk Borçlar Kanunun 344/4 maddesine göre, yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Bu hüküm emredicidir ve kiracı aleyhine değiştirilemez. Taraflardan biri şartlarının varlığı halinde TBK’nun 138.maddesine göre aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Özellikle kurdaki aşırı dalgalanmalar sebebiyle yabancı paranın çok değer kazanması kiracıyı aşırı ifa güçlüğüne sokabilir.
Kira Tespit Davası Hakkında Bilinmesi Gereken Diğer Hususlar
Kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri sayılan yerler bakımından uygulanır. Bir kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olabilmesi için kiralanan yer konut ya da çatılı işyerinde niteliğinde olmalı ve sözleşmesi süresi altı ay veya daha kısa olmamalıdır. Bu koşulların varlığı halinde konut ve çatılı işyeri kirasından bahsedilebilir. Aynı şekilde bu halde kira bedelinin tespitine ilişkin sınırlamalar uygulama alanı bulur. Bunlar dışında kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları tüm kira sözleşmelerine bu hükümler uygulanır. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri niteliğindeki tüm taşınır ya da taşınmazlar bakımından uygulama alanı bulur.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Durumda Açılamaz?
6098 sayılı Kanunla getirilen kira bedelinin te\spitine ilişkin hükümler 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanuna göre, geçmişe yürür. Başka bir ifadeyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012’den önceki kira sözleşmeleri bakımından da uygulanır. Ancak bu hükme bir istisna getirilmiştir. 6217 sayılı Kanun ile işyeri kiralarında kiracı, Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir ise ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişisi ise Türk Borçlar Kanununun 345.maddesi 01.07.2012 tarihinden sekiz yıl süreyle uygulanmayacaktır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası TBK m.345/f.1 göre, yenilenen kira dönemi içinde herhangi bir zaman açılabilir. Bu açıdan herhangi bir süre kısıtı yoktur.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası yerel mahkemede tahmini 6-8 ay kadar sürer. Karara itiraz edilirse dosya istinaf mahkemesine gider. Bu durumda süre 10-15 ayı bulabilir.
Kira Tespit Davası Harcı Ne Kadardır?
Kira tespit davası için ödenmesi gereken harç bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. (Emsal Karar; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2005/6903, K. 2005/7420, T. 04.07.2005)
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davalarında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Sonuç
Her ne kadar sözleşme serbestisi olsa da kanunla zayıf olanı korumak amaçlı bazı kısıtlamalar getirilmiştir. Özellikle artış oranının üretici fiyat endeksi ile sınırlanması, kira bedelinin her yıl için farklı belirlenmesi durumunda artışın üretici fiyat endeksinden fazla olamaması, kiraya verenin tek taraflı kira bedelini artıramaması, kiraya verenin kira sözleşmesi istediği gibi feshedememesine ilişkin hükümler kanunun zayıfı koruma anlayışının bir sonucudur.
Aynı şekilde kira tespit davası, konut ya da çatılı işyeri kirası niteliğinde olmayan kira sözleşmeleri bakımından açılamaz. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 327.maddesinde kira bedelinden memnun olmayan tarafın fesih bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmeyi feshetme imkânına sahip olmasından kaynaklanır. Kira tespiti davası, taşınmazın maliki ya da kiracı tarafından açılabilir. Kira tespit davasında davanın açılacağı tarih kararın uygulanacağı kira dönemi bakımından önem arz eder.
