Kat Malikleri Kurulu Nedir?
Kat malikleri kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre ana taşınmazın yönetilmesi için kurulan ve bütün kat maliklerinden oluşan kurula denir. Bu kapsamda ana taşınmazın yönetimi için bir teşkilatlanmaya gidilmesi bir zorunluluk arz ettiğinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat malikleri kurulu adı altında bir kurulun taşınmaz ile ilgili hususlarda karar alması ve gerekli işlemleri yapması öngörülmüştür. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği yoktur ve kurul için iki organ öngörülmüştür. Bunlar kat malikleri kurulu (genel kurul) ve yöneticidir.
Esasen ana taşınmazın yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince yapılacaktır. Ancak kanunun emredici hükümlere aykırı olmamak koşuluyla kat maliklerinin yönetim planı yapabileceklerini hükme bağlamıştır. Bu kapsamda kat malikleri arasında herhangi bir uyuşmazlık olduğunda ilk bakılacak yer yönetim planıdır. Yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümleri kat maliklerini bağlamaz. Yönetim planında hüküm yok ise, bu halde Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere bakılır.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Kurulun toplantı zamanı ve toplantı çağrı usulü yönetim planında gösterilir. Yönetim planında böyle bir tarih belirlenmemiş ise kanuna göre kurul her Ocak ayında toplanır. Kanuna göre kurul yılda en az bir defa toplanmalıdır.
Yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü bir sebebin varlığı nedeniyle kurul olağanüstü toplanabilir. 3220 sayılı Kanunla Tebligat Kanununda yapılan değişiklik ile ortak taşınmazda ikamet etmeyen bağımsız bölüm sahipleri, apartmanın yönetimi ve ortak giderler bakımından kendisine ulaşılabilecek bir yurt içi adresi bırakmakla yükümlüdür. Böyle bir adres bırakılmaz ise, bağımsız bölümde oturan kiracı vs. kişiye yapılacak tebligat malike yapılmış sayılır. Bağımsız bölüm boş ise, tebligatın apartmanın girişinde yer alan panoya asılmasıyla tebligat yapılmış sayılır.
Kanunun 30.maddesine göre, ilk genel kurul toplantısında toplantı yeter sayısı hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk yani çifte çoğunluktur. İlk toplantı da çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmaz. İkinci toplantı sadece katılanlarla yapılır ve kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınır.
Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği İle Alması Gereken Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanununa göre bazı kararlar için özel yeter sayı öngörülmüştür. Bu yeter sayılar olmadan alınan kararlar iptal edilebilir. Kat malikleri kurulu bazı kararları bütün kat maliklerinin ya da temsilcilerinin varlığında oybirliği ile almalıdır. Aksi halde karar yok hükmündedir. Bu kararlar şunlardır;
- Konut olarak kullanılan bir bağımsız bölümün eğlence yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan vb. bir yer haline getirilmesi,
- Ana taşınmazın bir hak ile sınırlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın başkasına devri,
- Ana taşınmazın dış duvarlarına reklam afişi vs. asılması,
- Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi,
- Yönetim planının değiştirilmesi için ise oybirliği değil, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranır.
Kat malikleri kurulunun bazı kararlar bakımında ise, çifte çoğunluk olarak ifade edilen sayı ve arsa payı çoğunluğunu yeter sayı olarak aramıştır. Bu kapsamda;
- Kat maliklerinin ortak yerlerden faydalanmasını daha verimli, kullanışlı kılacak yenilikler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Yapılan yenilik lüks nitelikte ise bu masrafa katılmak istemeyen kat maliki eklenen yapıyı kullanmamak şartıyla masrafa katılmayabilir.
- Kanunun 34.maddesine göre yönetici atanması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun karara katılması gerekir.
Kat Maliklerinin Oy Hakkı
Her bir bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümün maliki tek kişi dahi olsa bu kişinin oy hakkı toplam oyların üçte birini aşamaz. Kat maliki oyunu temsilci aracılığı ile de kullanabilir. Temsilci birden fazla kat malikini de temsil edebilir. Ancak temsilcinin kullanacağı oy toplam oyların yüzde beşini aşamaz. Fakat 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlar bakımından bir temsilci en çok iki kişiyi temsil edebilir.
Kat malikleri kurulunca alınacak karar bir kat malikini doğrudan ilgilendiriyorsa bu kat maliki toplantıya katılabilirse de oy veremez. (KMK m.34/f.4) Kanunun 32/f.4 maddesine göre kat malikleri kurulu kararları sıra numaraları ve sayfaları noter tasdiki yapılmış bir deftere yazılır ve kat maliklerince imzalanır. Verilen karara muhalif olanlar bu durumu belirterek imza ederler.
Kanunun 32.maddesine göre kurul kararları kat maliklerini, bu kişilerin külli ve cüzi haleflerini ve yöneticiyi bağlar. Kurul sadece ana taşınmazın tamamının yönetimiyle ilgili kararlar vermeye yetkilidir. Bu kararlar aleyhine karara muhalif olan kat maliklerince sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
Toplantıya katılıp olumlu yönden oy her bir kat maliki kat malikleri kurulu toplantısı sonrası alınan karar bir aylık süre içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde kararın iptali istemli dava açma hakkına sahiptir. Eğer davayı açacak kat maliki toplantıya katılmışsa bir aylık süre toplantı tarihinden itibaren, toplantıya katılmamışsa kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ancak her halükarda karar tarihinden sonra altı ay içinde dava açabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat Malikinin Aidat Borcu (KMK Madde 20)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesine göre her bir kat maliki genel giderlere katılmak hatta masraf yapılmadan avans vermekle yükümlüdür. Toplu yapılarda aidat borcu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 72.maddesi ile düzenlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesine göre kat maliki kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat maliki bu giderlere katılmaz ise, diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Yukarıda ifade edilen genel giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. Bu kapsamda örneğin kiracının apartmana zarar vermesi sebebiyle bu zararı karşılayan kat maliki bu bedeli kiracıdan tazmin edebilir.
Kat Malikinin Bilgi Edinme Hakkı
Her bir kat maliki kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların kaydedildiği sayfaları noterce mühürlenmiş ve tasdik edilmiş karar defterini görme, inceleme ve bir örneğini alma yetkisine sahiptir. (KMK m.32) Her bir kat maliki yönetim tarafından genel giderler kapsamında herhangi ödeme yapılması talebinde bulunulması durumunda bu ödeme talebinin dayanağı olan kararın bir örneğinin tarafına verilmesini isteme hakkına sahiptir. Eğer yönetim tarafından ya da kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamışsa kat malikleri herhangi bir ödeme yapmak zorunda değillerdir.
Bu duruma ek olarak kat malikleri eğer karar defteri kendilerine inceletilmiyor, yönetimsel konularda tarafına bilgi verilmiyorsa öncelikle apartman yönetimine noterden ihtarname çekmek suretiyle uyarabilir yahut kat malikleri kurulu kararı alınması suretiyle yönetici azledilebilir.
Yönetim Planı Nedir? Nasıl Yapılır?
Yönetim planı, ana taşınmazın kullanma amacını, şeklini, yönetim usulünü, yöneticiyi ve alacağı ücreti vb. diğer hususları düzenleyen bir belge niteliği taşır. Kat Mülkiyeti Kanununun 28/1 hükmüne göre, yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.
Yönetim planı, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilirken tüm kat maliklerince imza edilerek tapu müdürlüğüne teslim edilir. (KMK 12/b) Kat mülkiyeti tek bir malik tarafından kurulacak ise, yönetim planı için tek malikin imzası yeterlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28/f.4 maddesine göre, yönetim planı ve yapılan değişiklikler bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planında yapılan değişiklik ilgili bağımsız bölümün beyanlar hanesine işlenmemiş ise, taşınmazı devralan cüzi halefler tapu siciline güven ilkesi gereği bu değişiklikle bağlı olmaz.
Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27.maddesine göre, yönetim planı kanuna aykırı olamaz. Yönetim planı yapılırken kat maliklerinin oybirliği gerekir. Yönetim planının değiştirilmesi için ise, kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir. Kat malikleri kurulunun değişiklik kararına katılmayan kat malikleri kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. (KMK m.28/f.3)
5627 sayılı ve 2007 tarihli Kanunla, KMK’nun 42.maddesinde yapılan değişiklikle ısıtma sisteminin merkezi sistemden şahsi sisteme ya da tam tersi için bir karar alınırsa yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değişmiş sayılır.
Yönetim Planının İptali Davası
Yönetim planına karşı toplantıya katılıp olumlu yönde oy kullanmayan her bir kat malikinin dava açma hakkı vardır. Yönetim planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğu kanaatinde olan kat malikleri yönetimin planı değişikliği öğrendikten sonra bir ay içinde ancak her halükarda altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yönetim planı değişikliğinin iptali istemli dava açabilirler.
Apartman Yönetimi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesine göre kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayabileceği gibi üç kişilik bir kurul da atayabilir. Kanunun 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması zorunluluktur. Taşınmazın tamamı tek bir malike aitse, o kişi yönetici sayılır.
Yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında bir yıl için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile belirlenir. Mevcut yönetici tekrar seçilebilir. Kurul yönetici seçiminde anlaşamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yöneticiyi hâkim belirler.
Yönetici kat maliklerinden biri ya da üçüncü bir kişi olabilir. Kendi bilgisi dışında yönetici seçilen kişi, yönetici olmaya zorlanamaz. Kanunun 38. maddesine göre yönetici, bir vekil gibi sorumludur. Kat Malikleri Kurulu, toplanan avansları güvence altına almak için yöneticiden teminat talep edebilir.
Yönetim Planında Belirtilmemişse Yöneticinin Görevleri
Kat malikleri kurulunca seçilen apartman yöneticisi birtakım göre ve sorumlulukları vardır. Bu kapsamda yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir. Yönetim planında belirtilmemişse yöneticinin görevleri şunlardır;
- Kurulca verilen kararların yerine getirilmesi, ana taşınmazın korunması, bakım vs. için tedbirlerin alınması,
- Ana taşınmazın sigorta ettirilmesi,
- Kat maliklerinde avans toplanması,
- Yönetimle ilgili borçların ödenmesi,
- Ana taşınmazın tamamını ilgilendiren hususlarda tebligatların kabulü,
- Ana taşınmazı ilgilendiren hususlarda yasal sürelerin takibi ile hak kaybının önüne geçmek,
- Kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen kat malikleri aleyhine dava açmak ve icra takibi yapmak,
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,
- Kat malikleri kurulunun kararlarının yazıldığı noter tasdikli bir defter tutmak ve bu defterin her yılın bitimi sonrası bir ay içinde noterden kapanışını yapmak,
- Yaptığı harcamalara ilişkin bilgi ve belgeleri de saklamakla yükümlüdür.
Yönetici, atanmasına müteakip kabul edilmiş bir işletme projesi mevcut değilse derhal bir işletme projesi hazırlar ve buna bir yıllık gelir-gider, her bir kat malikine düşecek avans payı yazılır. Usulüne uygun kabul edilmiş işletme projeleri İcra İflas Kanunu’nun 68/1 maddesinde belirtilen belgelerden sayılır.
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35.maddesine göre kat malikleri birliğini temsile haizdir. Örneğin apartman kapısına cam taktırılması, ortak yerlere ilişkin elektrik faturasının ödenmesi vs. gibi hususlarda tek başına karar alabilir ve uygulayabilir.
Yönetici, ana taşınmazın genel yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava takip yetkisine sahiptir. Apartmanın genel yönetimiyle ilgili hususlarda yönetici kat maliklerine karşı dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için yönetici hasım gösterilmelidir. Yönetici, yapının genel yönetimiyle ilgili olmayan hususlarda kurulca yetkilendirilirse dava açabilir.
Yöneticinin ücret talep etme hakkı vardır. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Ayrıca yönetici her zaman istifa edebileceği gibi kat malikleri kurulu da çifte çoğunluk ile alacağı kararla yöneticiyi azledebilir. Kurulun azli haklı sebebe dayanmıyorsa, yönetici ücretinin tamamını talep edebilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının ve Yönetim Planının İptalinde Avukat Desteği
Gerek kat malikleri kurulu kararları gerekse de yönetim planı değişikliğine ilişkin kararlar çoğu zaman hukuka ve yasal prosedürlere aykırı şekilde alınmaktadır. Eğer apartmanınızda ya da sitenizde apartman ya da site yönetimlerince alınan kararların hukuka aykırı olduğu kanaatinde iseniz bir kat maliki olarak bu kararların iptali için dava açma hakkınız vardır. Ancak belirtmekte fayda vardır ki, bu tür dava süreçleri oldukça teknik süreçler olduğundan yasal sürelerin kaçırılması yahut dilekçede yazılması elzem hususların atlanması gibi hatalar sebebiyle hak kaybına uğramamak adına gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan yardım almanız sizin menfaatinize olacaktır.
