Kat İrtifakı Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat İrtifakı Ne Demektir? Kat İrtifakı Tapusu Ne Anlama Gelir?

Kat irtifakı bir arsa üzerinde inşaat devam ederken hak sahiplerinin paylarını göstermek maksadıyla çıkarılan tapuya denir. Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayanılarak paylı mülkiyet halindeki bir taşınmazın paylarına inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcu bağlanmasını sağlar.

Bir arsanın paydaşları böyle bir borcu sözleşme ile yüklenebilirler. Ancak sözleşme ile yüklenilen bu borç şahsi hak doğurur. Başka bir ifadeyle böyle bir inşaat yapma borcu sadece sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir ve paydaşlardan birinin sözleşme yapıldıktan sonra payını devretmesi halinde yeni malik inşaat yapma borcu ile yükümlü olmaz.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile sözleşme ile yüklenilen borç paya (eşyaya) bağlı borç haline getirilerek payın devredilmesi sonucu diğer paydaşlar bakımından ortaya çıkabilecek sakıncaların önüne geçilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunuyla ileride kat mülkiyetine çevrilmesi planlanan bina ya da binaları inşa etme borcunun paylı mülkiyet paylarına bağlanması mümkün hale gelmiştir. Böylece paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye devretse dahi payı devralan da inşaat yapma borcu ile yükümlü olur. Böyle bir borcun paylara bağlaması ancak inşaata henüz başlanmamış ya da başlanmasına karşın inşaat tamamlanmamış ise mümkündür. Başka bir ifadeyle, inşaatı tamamlanmış bir yapı için kat irtifakı kurulamaz. Böyle bir durumda şartları varsa kat mülkiyeti kurulabilir. Kat irtifakı satış vaadine de konu olabilir.

Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Kat irtifakı tapusu, inşaat devam ederken hak sahiplerinin paylarını göstermek amacıyla alınan bir tapu türü olmasına karşın kat mülkiyeti tapusu artık o gayrimenkulün kanuna ve yasal düzenlemelere uygun şekilde yapıldığını ortaya koymaktadır. Kat mülkiyeti tapusu hukuken çok daha fazla güvence sağlamaktadır. Bu sebeple satın alacağınız gayrimenkulün tapusu kat irtifakı tapusu ise gayrimenkulü satın almadan önce mutlaka bir avukata danışmanızda fayda vardır.

Kat İrtifaklı Daire Kat Mülkiyetine Çevrilebilir Mi?

Kat irtifaklı bir gayrimenkul onaylı projesine göre inşa edilirse yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine çevrilebilir ve yapı kullanma belgesi (iskan) alabilir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, inşasına başlanmış ya da inşası devam eden yapılar için kurulabilir. İnşası tamamlanmış yapılar için kurulamaz. Kat irtifakı, kat mülkiyetine konu olması mümkün bağımsız bölümler için kurulabilir. İrtifak hakkı kurulurken tapu müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil gerekir.

Kat irtifakı kurulurken taşınmaz mülkiyeti, inşaatın tamamlanması sonrası her bir paydaşa isabet eden bağımsız bölümün arsa payı oranına göre paylara ayrılmalıdır. İnşaat borcu taşınmazdaki bütün paylara yüklenmelidir. Bu kapsamda belli paylara böyle bir borç yükleyip diğerlerine yüklememe imkânı yoktur. Kat irtifakı ancak paya bağlı olarak kurulabilir. Kat irtifakının hangi paya bağlı olduğu ve bu irtifakın hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmelidir. Kat irtifakı, paya bağlı bir hak olduğundan paya sahip olmadan irtifak hakkına sahip olunamaz.

Kat irtifakı, paylı mülkiyet söz konusu ise bütün paydaşların, tek bir malikin mülkiyetinde ise ilgili malikin talebi ile ya da 2814 Sayılı Kanuna göre kurulabilir.

Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Kat irtifakı kurulabilmesi için istenen belgeler Kat Mülkiyeti Kanununun 12.maddesinde ifade edilmiştir. Bu maddeye göre, ilgili tapu müdürlüğüne yapının belediyece onaylanmış mimari projesi, yapı kullanma ruhsatı (iskân belgesi) ve yönetim planı ile başvurulması gerekir.

Kat İrtifakının Paydaşların Ya Da Tek Malikin Talebiyle Kurulması

Kat irtifakının kurulması taşınmaz paylı mülkiyet altında ise, bütün paydaşların talebi ile olur. Taşınmazın tek bir maliki varsa, tek malikin talebi ile kurulur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10/1 maddesine göre, kat irtifakının kurulması resmi senet düzenlemesi ve tapu kütüğüne tescil suretiyle olur. Resmi senet tapu müdürlüğünde tapu memurunca düzenlenir. Noterlerin bu konuda resmi senet düzenleme yetkisi yoktur. Resmi senette, bağımsız bölümler için ayrılan arsa payları, eklentiler, bağımsız bölümlerin numaraları ve türü, kimin hangi bağımsız bölümün maliki olduğu hususları ve kat malikinin ya da paydaşların istediği ve resmi senede geçirilmesi mümkün diğer hususlar yer alır.

Tapu memurunca hazırlanan resmi sözleşme tescil talebi de sayılır. Kat irtifakının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılır. Kat Mülkiyeti Kanununun 14.maddesine göre, irtifak kurulacak arsanın tapu kütüğündeki sayfasının beyanlar hanesine binanın inşası bittikten sonra kat mülkiyetine çevrilecek bağımsız bölüm numaraları ve bunlara bağlı eklentiler de kaydedilir.

Kat İrtifakının 2814 Sayılı Kanuna Göre Kurulması

1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun ek 4.maddesi gereği, öncelikle beş ya da daha fazla kişi tarafından üstünde yapı yaptırmak maksadıyla bir arsa edinilmiş olmalıdır. Aynı şekilde paydaşlardan en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldıkları karara, muhalif paydaş ya da paydaşların uymaması halinde olumlu oy kullanan paydaşlar muhalif paydaşların taşınmaz üzerindeki paylarının kendileri adına tescili için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Mahkemece alınan tescil kararı bir el koyma değildir. Karara katılmayan paydaşların payları bedelsiz alınmaz. Bu paydaşların payları payın o günkü rayiç bedeli üzerinden alınır.

Kat İrtifakı Konusunda Bilinmesi Gereken Diğer Hususlar

Kat irtifakı sahipleri, binanın inşasının tamamlanmasından sonra aralarından birini ya da birkaçını veya üçüncü bir kişiyi yönetici seçebilirler. Kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda yapının inşaatı bitmiş ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, yapı kat mülkiyeti geçirilmemiş bile olsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. (KMK m.17/f.3)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7.maddesine göre, paylı mülkiyete konu olsa dahi kat irtifakına konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. 2814 sayılı Kanunun 8.maddesine göre, kat irtifakına konu bir taşınmaz için diğer kat irtifakı sahiplerinin ön alım hakkı olmadığı ifade edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 5.maddesine göre, kat irtifakına konu taşınmazlarda başka bir irtifak hakkı kurulamaz. Örneğin üst hakkı.

Kat İrtifakı Sahiplerinin İnşa Borcu

Kat Mülkiyeti Kanununun 26/1 maddesine göre, irtifak hakkı sahipleri dürüstlük kurallarına göre binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdürler. Yükümlülükler yapılacak sözleşme ile belirlenir. Çoğu zaman borç, inşaat için gerekli masraf payının ödenmesidir. Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere binanın inşasını aynı zaman da paydaş olan müteahhit üstlenmekte ve diğer paydaşlar belli bir bedel ödeyerek inşaatın yapılması borcuna katılmaktadır. Sıklıkla uygulanan başka bir durum ise, irtifak hakkı kurulmadan kat malikleri inşaat sonrası kendilerine verilecek dairelere karşılık müteahhide arsa payı devretmektedir. Buna karşılık müteahhit de binayı inşa etme ve belli bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun şekilde devretmek borcu altına girer. Müteahhidin bu borçları karşılığında payı üzerinde arsa malikleri lehine ipotek hakkı kurulur.

Borcunun yerini getirmeyen paydaşa karşı irtifak hakkı sahiplerince dava açılabilir. Böyle bir davanın açılabilmesi için irtifak hakkı sahipleri öncelikle kendi borçlarını yerine getirmiş ya da yerine getirmeyi teklif etmiş olmalıdır. Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanununun 26.maddesine göre, kendisine irtifak hakkından doğan borçlarını yerine getirmediği için ihtar çekilmiş olan paydaş iki ay içinde borcunu yerine getirmezse, diğer irtifak hakkı sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak payların rayiç bedel üzerinden satışını sağlayabilirler. Her irtifak hakkı sahibi ihtar çekmeye yetkilidir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 49.maddesine göre, sözleşmede kabul edilen süre ya da kat irtifakının kurulmasında itibaren beş yıl içinde kusurlu davranışı sebebiyle binanın tamamlanmasına ve kat irtifakının sona ermesine sebep olan irtifak hakkı sahibi paydaş, bu sebeple diğer paydaşların zararını karşılamakla yükümlüdür.

Arsa üzerindeki inşaatın tamamlanarak binanın kullanılmaya elverişli hale gelmesiyle tapu idareleri kat mülkiyetine geçişi re’sen yapar. Bunun yanında irtifak hakkı sahiplerinden birinin talebiyle de kat mülkiyetine geçilebilir.

Kat İrtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakının sona ermesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

  • Paylı mülkiyet varsa paydaşların tümünün, tek bir malik varsa malikin talebiyle irtifak hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. Terkin üzerine kat irtifakı sona erer.
  • Taşınmazın tamamen yok olması durumunda üzerine irtifak hakkı sona erer.
  • Maddi ya da hukuki sebeple taşınmaz üstünde yapı yapılması imkânsız hale gelirse irtifak hakkı kendiliğinden sona erer.
  • Taşınmaz kamulaştırılırsa kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
  • Kat irtifakı tesis edilmiş arsa üstünde plana göre beş yıl içinde tamamlanması gereken inşaat bu sürede tamamlanmazsa, maliklerden birinin talebiyle Sulh Hâkimi kat irtifakını kaldırabilir. Sona erme talep edilmiş olsa da hâkim yapının tamamlanması için süre verebilir. Yapının süre verilse dahi tamamlanamayacağı anlaşılıyorsa hâkim kart irtifakının terkinine karar verir. Bu karar ile irtifak hakkı sona erer.

Yazıyı Paylaş!

Share on facebook
Share on whatsapp
Share on twitter
Share on email
Share on linkedin