Devremülk nedir?
Devremülk kişinin ilgili yapıyı yılın belirli bir döneminde ve 15 günlük süre ile kullanımını sağlayan paylı mülkiyet çeşididir. Devre mülk sözleşmesi ise bu paylı mülkiyetin kişiye geçirilmesini sağlayan sözleşme türüdür. Devremülk sözleşmesi, özellikle son zamanlarda daha çok gündeme gelen bir sözleşme olmakla birlikte vatandaşların çoğunlukla agresif satış yöntemleri ile ikna edilmesi nedeniyle imza edildikten sonra devremülk sözleşmesinin iptali için çaba gösterdiği bir sözleşmedir.
Devremülk sözleşmesinin temeli esas olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olsa da, uygulamada çoğunlukla devremülk sözleşmesi adı altında devre tatil sözleşmesi yapılmaktadır. Dolayısıyla ortaya çıkan herhangi bir uyuşmazlık durumunda göz önünde tutulması gereken en önemli hukuki düzenleme 14.01.2015 tarih ve 29236 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’dir. Nitekim yönetmeliğin 2.maddesinin 3.fıkrasında ilgili yönetmeliğin devre mülk sözleşmesi ismi altında yapılan sözleşmelere de uygulanacağı ve bu sözleşmelerin esas olarak ‘devre tatil sözleşmesi’ olarak kabul edileceği belirtilmiştir.
Devremülk ya da devre tatil sözleşmeleri uygulamada tüketicilerin en çok problem yaşadığı sözleşme türlerindendir. Şöyle ki, tüketiciler ücretini ödedikleri yeri dahi görmeden maketler veya örnek odalar gösterilerek saldırgan satış yöntemleriyle baskı altına alınmaktadır. Tüketiciler bu şekilde detaylıca düşünme fırsatı verilmeden sözleşmeleri imza etmeye yönlendirilmektedir. Çoğu zaman belli bir meblağ peşin verilmekte ve kalanı senede bağlanmaktadır.
Bu sözleşmeler imza edildikten sonra geri dönülemez değildir. Bu kapsamda devre tatil veya devre mülk sözleşmesinin iptali belirli koşullar altında sağlanabilir. Devremülk Yönetmeliği kapsamında sözleşme kurulmadan önce satıcılar bazı hususlar hakkında tüketicileri bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tüketici cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilecek başka bir ifadeyle devremülk sözleşmesinin iptali sağlanacaktır.
Devremülk ve Devre Tatil Sözleşmeleri
Öncelikle devremülk sözleşmesi ile devre tatil sözleşmesini tanımlamak ve arasındaki farkı ortaya koymak gerekir. Devremülk sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57 vd. maddelerinde mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı yahut bağımsız bölümün ortak sahiplerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır. Devremülk hakkı sadece mesken niteliğinde yahut kart irtifakına çevrilmiş veya müstakil yapılarda kurulabilir. Devremülk hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer. Devremülk hakkı yılın belirli dönemlerine ayrılmış olmalı ve 15 günden az süreli olmamalıdır.
Devremülkün kurulduğu tapu kütüğünde ilgili taşınmazın beyanlar hanesinde belirtilir. Devremülk sözleşmesi ilgili tapu kütüğüne işlenmezse sözleşme geçerli olmaz. Başka bir ifadeyle sözleşmenin geçerli olabilmesi resmi senetle beraber bütün hak sahiplerince imzalanmış devremülk sözleşmesinin tapu müdürlüğüne sunulmasına bağlıdır.
Devremülk sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ifade edilmesine karşın Devremülk Yönetmeliği kapsamında devre tatil sözleşmesi sayılmasının sebebi yönetmeliğin 2.maddesinin 3.fıkrasında belirtilmiştir. Burada devremülk gibi tapu siciline tescili gereken satışlara ilişkin sözleşmelerin bir yıldan uzun süreli kurulmuş olması gerekir. Aynı şekilde bu süre içinde tüketiciye birden fazla dönem için bir ya da birden fazla gece konaklama hakkı verilmesi halinde bu sözleşmelerin devre tatil sözleşmesi sayılacağı ve bu yönetmelik hükümlerine tabi olacağı ifade edilmiştir.
Devre tatil sözleşmesi ise, gerek 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun m.50/1 maddesinde gerekse de Yönetmeliğin m.4/d maddesinde, bir yıldan uzun süreli kurulan ve tüketiciye bu süre içinde birden fazla dönem için bir ya da birden fazla gece konaklama imkânı veren sözleşmeleri ifade etmektedir. Devre tatil sözleşmesi devremülk sözleşmesinin aksine tapu kütüğünde belirtilmez.
Devremülk İptali Nasıl Yapılır?
Devremülk sözleşmelerinin iptali açısında Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde belirli haklar ve imkanlar düzenlenmiştir. Somut uyuşmazlığınıza uygun bir şekilde gerekli hukuki yol ve prosedürler işletildiği takdirde sözleşmenin iptali sağlanabilir ve hak kaybı yaşamanızın önüne geçebilirsiniz. Devremülk sözleşmesi cayma hakkının kullanılması ya da sözleşmeye aykırılık sebebiyle sözleşmeden dönülerek ödenen bedellerini iadesi talepli dava açılması suretiyle ile iptal edilebilir. Bu kapsamda bu seçeneklere ayrı ayrı incelemek gerekir.
Cayma Hakkının Kullanılması ile Devremülkün İptali
Cayma hakkı Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 7.maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre tüketici, devremülk/devre tatil sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 günlük zaman dilimi içerisinde hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir. Cayma hakkına dair bildirim, süresi içinde şahsi hak doğuran ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri bakımından yazılı şekilde ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayabilen araçlarla yapılmalıdır. Ayni hakka konu taşınmazlara ilişkin sözleşmeler bakımından ise, bildirim noter kanalıyla yapılmalıdır. Bu usullere aykırı yapılan bildirimler hüküm doğurmaz.
Cayma hakkının kullanılmasıyla beraber satıcı ya da sağlayıcı sözleşmeye ilişkin tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, senet ve tüketicinin yaptığı tüm ödemeleri on dört gün için tüketiciye iade etmekle yükümlüdür.
14 Günlük Süre Dışında Cayma Hakkı ve Sözleşmenin İptali
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 5 ve 6.maddelerinde ön bilgilendirme formu ve cayma hakkına ilişkin hükümlere yer verilmiştir. Buna göre, satıcı yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin akdedilmesinden en az bir gün önce tüketicilere yazılı şekilde ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayabilen araçlarla ön bilgilendirme formu vermekle yükümlüdür. Yönetmeliğin eklerinde yönetmelik kapsamındaki her bir sözleşme için ön bilgilendirme formunda bulunması gereken unsurlar tek tek sayılmıştır.
Ön bilgilendirme formu, satıcının unvanı, iletişim bilgileri, hakkın kullanım koşulları, sözleşmenin süresi, cayma hakkının kullanım koşulları gibi hususları içermelidir. Ön bilgilendirme formunun tüketiciye gerektiği şekilde ya da hiç verilmemiş olması halinde tüketici cayma hakkını 14 günlük sürenin bittiği tarihten itibaren 1 yıl içinde kullanabilir. Yani bu aykırılık mevcut ise, cayma hakkı süresi 1 yıl uzamaktadır.
Satıcı veya sağlayıcı, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Yönetmeliği m.8 uyarınca, Yönetmeliğin Ek-6’da yer alan cayma formunu sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır. Cayma formu zamanında içerisinde bulunması gereken unsurları taşıyan bir biçimde tüketiciye verilmedi ise yine devremülk sözleşmesinden cayma hakkı 1 yıl uzamaktadır..
Ön ödemeli ya da uzun süreli devre tatil sözleşmeleri bakımından da tüketiciler sözleşmeyi imza ettikten sonra on dört gün içinde cayma haklarını kullanarak hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden devre tatil ya da devremülk sözleşmesinin iptali sağlanabilir. Ancak cayma hakkına ilişkin on dört günlük süre kaçırılırsa bu iki sözleşme bakımından sözleşmenin sona erdirilebilmesi hala mümkündür. Bu kapsamda ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde tüketici hiçbir gerekçe göstermeden devir ya da teslim tarihine kadar sözleşme bedelinin %2’lik kısmını ödemek suretiyle sözleşmeden feshedebilir. Uzun süreli devre tatili sözleşmelerinde ise tüketici, ilk iki taksiti ödedikten sonra üçüncü yıldan itibaren her taksite ilişkin ödeme bildirimi aldıktan sonra on dört gün içinde sözleşmeyi feshedebilir.
Dava Yolu İle Devremülk İptali
Devremülk sözleşmesi kapsamında eğer cayma hakkı süresi geçmişse ve 14 günlük süre geçtikten sonra cayma hakkının kullanılması için diğer şartlar da mevcut değilse, bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere müracaat edilebilir. Başka bir ifadeyle satıcının sözleşmeye aykırı bir tutumu olup olmadığı değerlendirilir. Satıcı sözleşmeye aykırı davranmışsa sözleşmeden dönülüp dava yoluyla devremülk sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin yasal faizi ile iadesi talep edilebilir.
Dava yolu ile devremülk iptali yolu uygulamada özellikle sıklıkla karşılaşılan parası ödenmesine karşın tapunun verilmemesi, verilen tapunun sözleşmede kararlaştırılan yere ait olmaması, verilen tapunun sözleşmede kararlaştırılan niteliklere haiz olmaması, para ödenmesine karşın sözleşmede yazan teslim tarihinin geçirilmiş olması durumlarında tüketici, satıcıya derhal ihtarname çekmek yolu ile sözleşmeden döndüğünü, ödediği bedelin yasal faizi ile iadesini ve tapuyu tekrar üzerine almasını talep edecektir. Eğer makul bir süre (genellikle 5-7 gün) içinde satıcı tarafından dönüş yapılmazsa bu durumda dava açılması gerekmektedir. Dava yolu ile ödenen bedelin iadesi alınır ve tapu tekrar satıcı üzerine geçer. Böylelikle hem sözleşmeden iptali sağlanır hem ödenen bedeller yasal faiziyle iade alınır hem de ileriye yönelik aidat borcundan kurtulmuş olunur.
Dava yolu çoğu zaman devremülk mağdurlarının birçoğuna uygulanabilir bir yoldur. Eğer cayma süresinin kaçırmışsanız ve yukarıda belirtilen durumdaysanız ödediğiniz bedellerin yasal faiziyle iadesi alınabilir.
İptal edilen Devremülk Sözleşmesi Sebebiyle Verilen Senetler ve Yapılan Ödemeler Nasıl Geri Alınır? Genellikle devremülk sözleşmeleri bir kısım peşin ücret bir kısım ise senet olmak üzere ödenir. Uygulamada sözleşmenin tüketici tarafından kanuni hükümler doğrultusunda sonlandırıldığı fakat satıcı ya da sağlayıcı tarafından tüketicinin teslim ettiği senet veya ödemiş olduğu ücret iade edilmemekte, tüketiciler mağdur edilmektedir. Bu noktada dava açılarak hukuki sürecin başlatılması ve bu şekilde iadenin sağlanması gerekir. Bu kapsamda aksi halde satıcı bu senetleri işleme koyabileceğinden tüketicilerin devremülk sözleşmesi sebebiyle vermiş oldukları senetlerin iadesi için mutlaka tedbir talepli dava açılması gerekir. Aynı şekilde dava sonuçlanana kadar geçen sürede senetlerin icra takibine konulmaması için mahkemeden tedbir kararı alınması gerekir.
Devremülk Mağdurları Ne Yapmalı?
Devremülk mağdurları devremülk sözleşmesini imzaladıktan sonra en kısa sürede noter aracılığı ile cayma haklarını kullanmalıdırlar. Yukarıda açıklandığı üzere cayma hakkı süresi 14 gündür. Ancak belirli durumlarda bu süre bir yıla uzamaktadır. Ancak ifade edilmelidir ki, devremülk sebebiyle ihtarname çekilmesi, sonrasında dava dilekçesinin hazırlanması, davanın yürütülmesi süreçleri oldukça karmaşık ve teknik meselelerdir. Yapılacak bir hata ciddi hak kayıplarına sebep olabilir. Bu konuda devremülk hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almaları menfaatlerine olacaktır.
Devremülk Sözleşmesi Hakkında Bilinmesi Gerekli Diğer Hususlar
Devremülk sözleşmesinde sözleşme tarihinin ve imzanın alıcı tarafın el yazısı ile sözleşmeye yazılması ve sözleşmenin bir örneği tüketiciye verilmesi zorunludur. Devremülk satabilmek için satıcı taraf genellikle ücretsiz gezi, konaklama, yemek gibi reklam araçları kullanarak yer tanıtımı yapan kişilerin, bu iletişimi gerçekleştirdikleri sırada, belirttikleri özelliklerin ve öne sürdükleri vaatlerin devremülk satışı reklamı olduğu kişiye bildirilmelidir. Sözleşmenin geçerli bir sözleşme olarak kabul edilebilmesi için bu şarttır. Tüm bu hususlarda ispat yükü satıcı veya sağlayıcı taraftadır. İçtihatlar da bu doğrultudadır.
Devremülk sözleşmesi ayni hak kazanımını sağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşme doğrultusunda paylı maliklere tanınan devremülk hakkı tapuya işlenir. Taşınmaza ilişkin tapu sayfasının beyanlar bölümüne kaydedilir. Kanun uyarınca tapuya kaydı gerçekleşmeyen devre ilişkin sözleşme geçersizdir. Dolayısıyla tarafların edim yükümlülükleri de mevcut olmayacaktır.
Yargıtay’ın Görüşü
Yargıtay birçok kararında devremülk ya da devre tatil sözleşmesi ile sözleşmeye konu taşınmazın tüketici tarafından bizzat görülmüş, incelenmemiş olmaması durumunda imza edilen sözleşmeyi kapıdan satış olarak kabul etmiştir. Bu kapsamda Yargıtay sözleşmenin imzalanmasının üzerinden yıllar geçse de tüketici taşınmazı hiç kullanmamışsa bu durumda muayene ve ihbar koşulu gerçekleşmediğinden cayma süresinin başlamadığını kabul ederek sözleşmenin geçersizliğine karar vermekte idi.
Fakat 14 Ocak 2015 tarih ve 29236 sayı ile Resmi Gazete’de yayımlanan İş yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler Yönetmeliği adı altında yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu yönetmeliğin iş yeri dışında kurulan sözleşmeler ile doğrudan satışlara uygulanacağı belirtilmiş ve bazı sözleşme türlerinin bu yönetmelik kapsamında istisna sayılacağı ifade edilmiştir. Bu kapsamda 2/d maddesine göre devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti gibi sözleşmeler bu yönetmelik kapsamında değerlendirilmeyecektir.
Bu yönetmelik ile artık Yargıtay’ın devre tatil ve devremülk sözleşmelerine kapıdan satış içtihadı uygulanamayacağından sözleşmelerin muayene ve ihbar koşulu gerçekleşmediğinden geçersizliğine karar verilmesi mümkün değildir.
Devremülk Sözleşmesinin İptali Davasında Avukatın Önemi
Yukarıda çeşitli başlıklar halinde ele aldığımız devremülk sözleşmesinin iptal edilebilmesi için hangi şartların ve durumların mevcut olduğunu, bu durumların hangi hukuki süreçlerden süreçlerden ve prosedürlerden geçtiğini ve hukuki sonuca etki eden noktaların neler olduğunu açıkladık. İlgili noktaların göz önünde tutularak gerekli adımların atılması çok önemlidir. Tüketici yaşadığı mağduriyetinde haklı olsa da, istediği sonucu alabilmesi için bu haklılığını hukuki boyutta da kanunlara uygun bir şekilde ortaya koymak zorundadır. Aksi halde gerçekte haklı olmasına karşın hukuken sonuç almak mümkün olmaz. Bu kapsamda hak kayıplarının önüne geçilebilmesi ve hukuki sürecin hatasız en hızlı şekilde sonuçlanması adına devremülk hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel bir destek alması tüketicinin menfaatine olacaktır.
